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リフォームには触れない？！
中古住宅を購入する場合、売主に言わない方がいいことがありま
す。それは「リフォームする」ということです。
意外に思われるかもしれませんが、リフォームについてはできるだ
け触れない方が無難です。なぜなら、リフォームする人とリフォー
ムしない人では、売主はリフォームしない人を選ぶ傾向があるから
です。
理由は簡単です。買主が瑕疵担保期間中にリフォームして瑕疵を
発見したら売主が修復しなければいけないから。
わかりやすく説明すると、売主は自宅を売る際に瑕疵担保責任とい
うものを負います。瑕疵というのは、物に欠陥があること、すなわち
その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有してい
ないということです。売買の目的物に隠れた瑕疵、すなわち通常人
の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する場合における売主の
責任のことを瑕疵担保責任といいます。
通常の取引きでは、売買対象不動産を現状のまま引渡すものとし
ておりますが、瑕疵の態様が住宅の基本性能に係わるものに限り、
売主様は買主様に対して瑕疵担保責任を負うものとしています。
具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木
部の腐蝕、給排水設備の故障の4点で、かつ引渡し後2カ月以内に
発見されたものに限り、売主様に修復義務があるものとしています。
言い換えれば、引き渡し2ヶ月以降に発見された瑕疵については
売主はその責任を負わなくてもいいのです。
以前もこんなことがありました。築12年ほどの中古戸建てだったの
でが、購入後リフォームに取りかかろうと床をはがしたところ、大量
のシロアリを発見したのです。
幸い、引き渡しから1ヶ月も経っていなかったため売主の負担で直
してもらうことができましたが、もしリフォームをしないでいたらシロ
アリの被害には気づかずに暮らしていたことでしょう。
シロアリの被害に気づいた時には瑕疵担保の期間は過ぎていた
でしょうから、修理費用もすべて自分で負担しなければなりません。
買主にとってはまさに踏んだり蹴ったりの事態になっていました。
逆に売主側からすれば、買主がリフォームさえしていなければシロ
アリの害は発見されていなかったわけですから、払わなくてもいい
費用を払うはめになったわけです。
瑕疵担保責任は売主の義務ですが、できればその責任を負いたく
ないのが売主の心理です。複数の申込みが入る場合、リフォームを
前提に購入する人と、リフォームをしないで住むつもりの人がいれば、
購入条件が同じなら後者を選ぶ確率が高くなります。
だからこそ、余分な話しはあまりしない方がいいのです。
沈黙は金なりということです。