不動産の仲介手数料が半額のe-住み替え

不動産を売却する際に、不動産会社と結ぶのが媒介契約です。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介と媒介契約の種類はいくつかあ
りますが、媒介契約の期間はほぼ3ヶ月というのが一般的です。

あなたの物件をこの価格でこの期間、売却活動します。成約した時の
仲介手数料の額はこれだけで、売却活動の報告はこんな形でします、
というのが媒介契約の大まかな中身です。そして、その活動期間が3
ヶ月というのです。活動期間を3ヶ月に設定すことは問題ないと思いま
すが、売却価格を3ヶ月間固定してしまうのは問題ないのでしょうか？

もともとこの3ヶ月という期間は、随分以前に設定された業界の慣習で
す。そもそもこれが一般的になってきた当時はレインズ（不動産業者
の共通のデータベース）もなければインターネットもありませんでした。

どちらかといえば、街の不動産会社がお店の前に広告するのが一般
的な時代。要するに情報の伝達に時間のかかる時代だったのです。
だからこそ、多くの人に情報が伝わるのに3ヶ月程度は必要だと考え
たのでしょう。しかし時代は変わり、業者間の情報はレインズで、消費
者へはネットを通じて瞬時に伝わるようになりました。3ヶ月かけてじわ
じわ浸透していった情報が今では一瞬で伝わるようになったのです。

ということは、価格の見直しについても3ヶ月毎に見直す必要はなくな
ったということです。特に現在のような景気後退局面においては価格
設定が非情に重要な要素を持ちます。間違った価格設定をするとどん
どん資産価値が劣化し、予想外の損失を被ることにもなりかねません。

通常、価格が適正な物件というのは売出後1ヶ月程度で売れていきま
す。仮に1ヶ月で売れなくても、売れそうかどうかというのは不動産業
者からの問い合わせの数（今はレインズで業者からの問い合わせ数
がわかるようになりました）や案内の数で判断できます。もしその数が
著しく少ないようであれば、残念ながら適正価格ではないということに
なるでしょう。

そんな場合は、1ヶ月毎に価格の見直しをすることです。
売主としては少しでも高く売りたいと思うのは仕方ありませんが、現在
のような経済状況ではそう簡単に売れるものではありません。不況期
に不動産を売却する際の鉄則は、「今が一番高い」と知ることです。
ズルズル相場に引きずられないように早めに見切ること。不動産売買
も「見切り千両」が大切です。


見切り千両とは、

買った株が値下がりしたときの投資家心理は、ことばでは言い表わせ
ないほどつらい。居ても立ってもいられないジリジリした気持に襲われ
迷いはじめる。そこで、どうするか。

多くの人は、自分の下した判断に未練を残し株価が戻ることを期待して
そのまま持ち続けるものだ。しかし、株価はなお下がり続ける一方で、
ついにはとんでもない安値で投げざるをえない羽目に陥る。

「少しくらいの損なら、さっさと売っておくのだった」と後悔することになる。
そこで「見切り千両」という格言が効いてくる。損には違いないが、それ
によって大損が避けられるのなら千金の価値があろうというものである。

そうはいっても、格言を信じて見切ったとたんに株価が戻りはじめること
だってあるじゃないかという向きもあろう。が、要は見切りのタイミングで
ある。買い値からどの辺の水準で見切りをつけるべきかの問題となる。
これはやはり早すぎてもいけないし、遅すぎるのは論外。「相場は相場
に聞け」のことばを思い出し、熱くなった頭を冷やして、現在地を正しく
把握することが第一である。その上で、自分の判断に誤りが見出せたら、
思い切って売ることだ。

ただし、自分の判断が正しいと思ったときでも、そのまま持続して株価が
戻る保証はないし、かりに戻るにしてもその間（長くなるかも知れない）、
ずっと痩せる思いをしなければならない。そこで、いったん見切っておい
て捲土重来（けんどちょうらい）を期したほうが、よほど気持の負担が少
なくていいし、再出動のときはこれまでのひっかかりがないだけサッパリ
とした気分で動ける――という面もあることに思いをいたす必要があるだ
ろう。

この格言ほど、わかっていて実行しにくいものはなく、したがっていろい
ろな言い回しがある。いわく「損切りはすばやく」「引かれ玉は投げよ」
「迷いが出たら売れ」などなど。ウォール街でもズバリ「損は落とせ、さら
ば利益は大ならん」（Cut loss and let profit run.）といっている。


出典：日本証券業協会　証券教育広報センター